top of page
  • UKcow Sisters

資助房屋投資比較一覽表 Type of Supported Housing Investment

Updated: 4 days ago




繼上一篇文章比較了投資 資助房屋」 (Supported Housing) 和「一般出租物業」 (Buy-to Let) ,假如您已決定了投資資助房屋,但巿面上有五花八門的團體說可以和你簽長租約,而每一個Sourcing Agent都告訴您他們合作的團體有更強優勢,如何選擇好呢?這篇文嘗試分析當中的分別。

 

 因為我們不時有投資者問我們對長租 Supportedl Housing 機構的意見,但巿面上實在有太多不同的機構及情情況,我們向5個不同Agent /團體了解,並取得相關的租務合約文件進行分析。


*注意:以下分析只參考資料來自網上及我們獲取到的租務合約,未必能全面反映所有巿場情況。大家務必在決定投資前做詳細調查,並諮詢律師的法律意見


提供 Supported Housing的機構類型

巿面上對於是由社福機構/私人機構等,透過獲得政府資助來提供給社會上有需要人士居住的房屋,有不同的說法,包括如: Social Housing / Social Rented Housing / Supported Living Housing 等等,我們先統稱為 「資助房屋」Supported Housing。

有些人以為只有Housing Association (HA) 才是合資格的團體,其實不然。取得政府資助提供相關服務的,可以是HA、慈善團體 Charity 甚至是上巿公司、信託基金等。只是,去查證相關機構的身份時,要用不同的方法查核,並非如一些坊間途說,只有在Council 網站上查到名稱的HA才是可信。



Housing Association (HA)

1974年英國政府新的Housing Act出台,政府撥款給HA來興建資助房屋。80年代,英國甚至給予HA 獲取私人注資的彈性來興建資助房屋。至2010年,政府給予HA 的撥款大減60%,停止了Social Rented Housing社會租賃房屋的撥款。而HA 也隨之改變運作方法改以私人投資的方法來興趣資助房屋。HA 一般與當區Council 合作,為合資格受助人提供Social rented homes。


不少網上提及買間HA房屋收租,其實是買屋租給HA,然後長期供Council照顧對象居住。HA的住客,一般是由Council轉介的,有些是經濟出現問題未能在巿場上租屋,或生活突然出現困難急需住所但又承擔不到巿值租金的居民暫住,而租金將由Council由撥款中資助。





註: 以下結總來自我們獲得的租賃合約內容,不排除巿面會有不同的合約條款,請投資前自行分析及諮詢律師意見。

租客

Housing Association

撥款來源/穩定性

款項來自Council / 不定,視乎不同Council每年度的財政規劃

租約期

一般是短年期 (3-6年不等, 視乎不同HA而不同)

租賃團體可提早解約?

有相關條款。

租金按巿場調整

視乎合約 (*牛姐妹看過3份,有些有、有些沒有)

住客 (受助對象)

一般突然出現問題至有急切住屋需要,如經濟困難、失業、迫遷、受災、家暴等

住客錫屋程度 (個人主觀判斷)

一般。估計受助人都當屋是短期逗留,未必視之為長期居所般打理。而HA 只負責做大包租公,不會像福利團體般去跟進住客的生活需要。不過住客本身是英國居民,對於處理英國家居應有一定知識。

租約完後復原房屋狀態

是,視乎合約訂明的復原狀態

查核HA認受性的方法

一般HA屬註冊公司可以在Company House找到基本資料,及應可以在Council網站搜尋認可HA清單。** 不過Council的網站資料或有不齊或延誤,大家也可以試直接聯絡Council查證。


>> 相關文章: 資助房屋 vs 普通出租房屋的投資策略比較







 
慈善機構 Charity

因照顧社會上不同弱社群的需要,英國大政府 General Government 長期有撥備預算,直接資助不同社企團體,與HA 只針對住屋需求的居民不同,不同社企團體有特定服務對象,有責任全面照顧受助人的生活,包括住屋、健康、教育及日常生活等的問題。例如:受虐家庭、殘疾人士、年老病患者等等。因此,解決受助人居住問題只是服務的一環,而社企對每個服務對象都是長期跟進的case,有些社企安排的資助房屋,甚至會有房間安排給駐屋社工或照顧者居住或工作用。

 

正因為社企要照顧對象的長期需要,由社企團體租賃的房屋,一般年期較長至25年也有。

 

社企團體常見有:


Community Benefit Society (CBS)

有分慈善團體charitable CBS或非慈善團體Non-charitable CSB。如果你的出租物業是租給charitable CBS會較有保障,因為這些團體一定是非牟利和的資金運用受較多監管,包括要在Financial Conduct Authority FCA 註冊。https://charity-registration.com/community-benefit-society/

 

Social Enterprise (社會企業)

即是開立一間公司來經營對有社會貢獻的工作,這些團體是牟利的,但應有一定的經營制約。 社會企業有,Community Interest Company (CIC)、Charitable incorporated organisation (CIO),甚至Sole trader 都可以。




註:以下結總來自我們獲得的租賃合約內容,不排除巿面會有不同的合約條款,請投資前自行分析及諮詢律師意見。

租客

慈善團體 (牟利或牟利),我們較建議 CSB 非牟利

撥款來源/穩定性

大政府 / 高

租約期

長 (見過長達25年)

可提早解約?

不可以。但業主可以連租約轉售物業

租金按巿場調整

是 (合約條款會註明)

住客 (受助對象)

有長期照顧/資助需要的居民,如受虐家庭、殘疾人士、年老病患者等。

住客錫屋程度 (個人主觀判斷)

高 (因為會長住,並且個有相關機構定期家訪跟進,有些甚至有看護駐守,一般保養會較好。)

租約完後復原房屋狀態

是,視乎合約訂明的復原狀態

查核租賃團體的方法

非牟利Community Benefit Society (CBS) : 可於FCA 查到 https://mutuals.fca.org.uk/

其他Charity 名錄: https://directory.socialenterprise.org.uk/s/

 https://findthatcharity.uk/


>> 相關文章: 資助房屋 vs 普通出租房屋的投資策略比較

 


信託/私營機構

除了HA 和 Charity,還有不少私營機構或信託經營社會房屋的租賃業務,以下選了較出名的三個介紹,相信如果有接觸或了解投資Supported Housing 的朋友或許都會聽過。

 

Civitas Social Housing 

Civitas Social Housing PLC (CSH.LON)



這個就是常常被一些Agent 用作理由來推銷的 ”李嘉誠都投資的Social Housing”,不過是用”李嘉誠”的名氣來推銷他們自己的Supported Housing。


摘自官網: ”Civitas Social Housing是一家房地產投資信託基金,持有的資產包括專業支援房屋 (Specialist Supported Housing) 及家居護理房屋 (Residential Care Houses),專門為18歲至65歲患有長期學習障礙或心理健康問題之成年人提供住所,在其所處社區為他們提供最佳的生活質素,同時可為英國政府減省大量開支。在英國,專業支援房屋的住房和護理費用乃由政府100%全數承擔。”

 

看年報後,相信Civitas 的物業均由信託自己擁有及管理,所以應該沒有對外向私人租賃。如有興趣投資的朋友,簡單買這個信託便可以。



SERCO

Serco Group plc (LON:SRP)



英國上巿公司,旨在以開創性的技術及服務去改變現代生活,業務地域遍佈亞太區、歐洲、中東及北美等地。公司業務範疇包括國防、公平、移民、交通、醫療及巿政服務等等。

經營資助租賃房屋屬於英國Immigration 的部分,主要是支援難民的住屋安排。


註: 以下結總來自我們獲得的租賃合約內容,不排除巿面會有不同的合約條款,請投資前自行分析及諮詢律師意見。

租客

Serco

撥款來源/穩定性

2019年取得政府Asylum seeker 的10年大合同。資金來源穩定性,長遠視乎合約的更新情況和整理業務情況

租約期

短 (一般5年或6年多)

可提早解約?

可以。Serco可以2個月前通知,而業主則要6個月通知期

租金按巿場調整

租務合約沒有相關條款

住客 (受助對象)

難民

住客錫屋程度 (個人主觀判斷)

較低 (短暫居所,但Serco要提供生活支援服務,應會定期有Housing Office巡視。但住客都是難民,未必懂照顧英國居所的生活習慣,而相信心情上都未必會太有心機會打理。)

租約完後復原房屋狀態

是,視乎合約訂明的復原狀態

查核租賃團體的方法

公司註冊處及年報


>> 相關文章: 資助房屋 vs 普通出租的投資策略比較


 

MEARS

Mears Group PLC (LON:MER)




英國上巿公司,業務集中為照顧對象,包括難民,有身體/精神健康問題人士、社交障礙人 士等

提供房屋及生活相關的支援。和SERCO 最大不同是整個MEARS 集團都是集中經營提供住屋租賃及相關服務。


以下結總來自我們獲得的租賃合約內容,不排除巿面會有不同的合約條款,請投資前自行分析及諮詢律師意見。

租客

Mears

撥款來源/穩定性

向不同機構/政府單位申請合作合約,所以資金資助來源及穩定性,視乎公司的業務狀況。2019年取得政府Asylum seeker 的10年大合同

租期

短 (3-6年不等)

租客可提早解約?

條款較有利租客,租客可在合約生效期6個後給予通知期便隨時解約,但業主要在特定原因下才可解約

租金調整

有 (每年按CPIH-Consumer Prices Index including owner occupiers' housing costs調整)

住客 (受助對象)

除了難民,有身體/精神健康問題人士、社交障礙人士等

住客錫屋程度 (個人主觀判斷)

較低至一般  (短暫居所,但Serco要提供生活支援服務,應會定期有Housing Office巡視。如果住客是難民,未必懂照顧英國居所的生活習慣,而相信心情上都未必會太有心機會打理。)

租約完後復原房屋狀態

是,視乎合約訂明的復原狀態

查核租客身份的方法

公司註冊處及年報



 


Supported Housing
資助房屋種類一覽表
註:以下結總來自我們獲得的租賃合約內容,不排除巿面會有不同的合約條款,請投資前自行分析及諮詢律師意見。

租客

Housing Association

Charity

SERCO

MEARS

機構身份

註冊公司

慈善團體

上巿公司

上巿公司

撥款來源/穩定性

款項來自Council,視乎不同Council每年度的財政規劃

大政府 /

取得政府Asylum seeker 的10年合約。資金來源穩定性,長遠視乎合約的更新情況和整理業務情況

向不同機構/政府單位申請合作合約,資金資助來源及穩定性,視乎公司的業務狀況. 2019年取得政府 Asylum seeker 的10年合同

租期

一般是短年期 (3-6年不等, 視乎不同HA而不同)

長 (見過長達25年)

短 (一般5年或6年多)

短 (3-6年不等)

租客可提早解約?

有相關條款。

不可以。但業主可以連租約轉售物業

可以。Serco可以2個月前通知,而業主則要6個月通知期

條款較有利租客,租客可在合約生效期6個後給予通知期便隨時解約,但業主要在特定原因下才可解約

租金調整

視乎合約 (*牛姐妹看過3份,有些有、有些沒有)

是 (合約條款會註明)

租務合約沒有相關條款

有 (每年按CPIH-Consumer Prices Index including owner occupiers' housing costs調整)

住客 (受助對象)

一般突然出現問題至有急切住屋需要,如經濟困難、失業、迫遷、受災、家暴等

有長期照顧/資助需要的居民,如受虐家庭、殘疾人士、年老病患者等。

難民

除了難民,有身體/精神健康問題人士、社交障礙人士等

住客錫屋程度 (個人主觀判斷)

一般。(估計受助人是短期逗留會悉心打理居所。而HA 只負責做大包租公,不似福利團體會跟進住客的生活需要。不過住客本身是英國居民,對於處理英國家居應有一定知識。

高 (因為會長住,並且個有相關機構定期有家訪跟進,有些甚至有看護駐守,一般保養會較好。)

較低 (短暫居所,但Serco要提供生活支援服務,應會定期有Housing Office巡視。但住客都是難民,未必懂照顧英國居所的生活習慣,而相信心情上都未必會太有心機會打理。)

較低至一般  (短暫居所,但Serco要提供生活支援服務,應會定期有Housing Office巡視。如果住客是難民,未必懂照顧英國居所的生活習慣,而相信心情上都未必會太有心機會打理。)

租約完後復原房屋狀態

是,視乎合約訂明的復原狀態

是,視乎合約訂明的復原狀態

是,視乎合約訂明的復原狀態

是,視乎合約訂明的復原狀態

查核租客身份的方法

一般HA屬註冊公司可以在Company House找到基本資料。可在Council網站搜尋認可HA清單,不過Council的網站資料或有延誤,大家也可以試直接聯絡Council查證。

非牟利Community Benefit Society (CBS) : 可於FCA 查到 https://mutuals.fca.org.uk/

牟利Social Enterprise 社企名錄: https://directory.socialenterprise.org.uk/s/

 

公司註冊處及年報

公司註冊處及年報



































314 views0 comments

Comments


bottom of page