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  • UKcow Sisters

資助房屋 vs 普通出租的投資策略比較 Comparison between Supported Housing Investment & Buy-to-Let Investment

Updated: Feb 24



大家都知英國法律十分保障租客,業主投資出租業務 But-to-Let (BTL),不單要Agent管理費,還要交保險,定期更新不同安全證書,每年報稅.. 等行政支出。更擔心是租客欠租,又不可以立即趕租客走,不少到最後要上法庭才可解決,蝕錢之餘還要勞心勞力。


近年網上湧現大量投資英國資助房屋 (下簡稱SH)的廣告,說什麼李嘉誠都投資, 入手門檻低、不用維修保養費 、沒租霸問題月月準時收租、又高回報一般都有7厘-9厘,真的有這樣著數的投資嗎?

唔~ 我會說,基本上都真是如此,但每種投資都一定有利有弊,投資沒有100% Win ,但有風險高低之分,和是否適合你的投資策略。好似炒股一樣,有人喜歡收息股,有人鍾意炒孖展。


牛姐妹只嘗試憑搜集到的資料及個人投資經驗作出分析,沒有大數據和嚴謹調研系統,純粹個人筆記,請大家投資前多做功課。

source: www.mearsgroup.co.uk
出租資助房屋 (SH) & 出租普通物業 (BTL) 比較

升值潛力

Supported Housing 的主要目的是提供基本居所給社會弱勢社群,可以想像物業地區一定不會在高增值區。可以想像及理解,物業地區一般低升值潛力和看受助社群的需要。

  • 如果你看到物業不升值或跑輸大會十分不開心的話,就要想想是否適自己

  • 要了解你將會出租給哪種社企團體,受助人背景。如是更新人士,因為方便他們找工作可能物業會交通方便的地方, 一般Crime Rate 都會高的; 如是受家暴人士,可能物業會位於遍遠近郊地區。

轉售彈性

Supported Housing的租約期由3年, 6 年甚至25年都有。一般較BTL 缺乏轉售彈性。

  • 租約期內的轉售彈性: 要細心看合約租約期內能否轉售,一般都可以連租轉售,但出售對象的巿場就一定沒BTL 的大

  • 租約期後的轉售彈性: 正因為SH 的地區一般較次等,升值潛力低及附近多數集中很多資助房屋,要預計完約後如果放售物業或轉BTL,巿場空間會較細



出租真空期

出租BTL ,由交易完成至成功出售,一般都要預計1-3個月, 甚至更長的真空期,而期間的Council Tax及能源費用都是額外成本。

但Supported Housing 一般出售的物業是已獲相關Charity/Gov 團體審批通過才可發售,所以一完成交易便可以簽署租務合約,真空期很短


管理行政費

出租BTL 的常見費用包括: 出租費、每月租務管理費、保險、合資格安全證明(每年/5年/10年更新不等)、如是Flat,更有物業管理費

Supported Housing 這方面完勝;一般沒有以上費用均由資助團體支付。而安全證明則要在出租前先由業主準備好,但租約期內的續certificate 費用則由資助團體支付


維修費用

這方面都是Supported Housing完勝。

不過大家簽約是要看清楚條款,因為一定要維修範圍的定義,如有些會註明 “ Standard of Accommodation” 以內的才會承擔,有些結構性問題, 共用範圍, 或保險會賠償的範疇或不會承擔。


物業保養度

這個保養度是指一般租客有幾錫個物業,當物業交還時,通常保養質素會如何。

這個我覺得很難簡單比較,因為很視乎租客質素,但Supported Housing一般有條款是完約交樓時會將屋還原至收樓狀態給業主,這個也是不錯的保障。不過,至於承租機構完約後,是否真的會履行合約,或是其翻新程度是否合心意,仍存在一定風險。



租霸風險

這個Supported Housing 完勝,一般都會由承租團體準時支付租金,而且會列明加租複度。

*小心合約是否租金由資助團體直接入帳給業主,千萬不要買一些是由資助團體付租金給租客再由租客交租給你的物業,因為這樣的話,租客一樣有欠租風險


按揭申請

整體而言,一定是BTL物業較易做到按揭,當然都要視乎物業本身的質素和個人背景。

Supported Housing 方面,不可說沒可能,但很難。我們看到有些Agent的宣傳單張,將Supported Housing的投資回報,是加按後套現再計算,變得十分吸引。牛姐妹問了幾個broker 甚至銀行,結果是,較大型的銀行一般只肯做有AST 合約的按揭,而幾個Broker的回覆,大概是一般銀行不喜歡借錢給用作social housing的物業,因為萬一承租物業的團體不交租或清盤,因為住客是弱勢社群,銀行在道德及PR 上很難收回單位。





哪種物業配合你的性格和投資策略?


一般房屋出租 BTL
  • 願意投入一定時間管理和處理租務事宜

  • 希望有合理回報但都看重物業升值潛力

  • 對地區和物業質素有要求的投資者 (牛姐妹和不少投資者買樓, 確實有些是BTL 投資,都會以自住心態選物業)

資助房屋出租
  • 需要十分穩健及高回報的投

  • 忙錄, 怕煩的投資者, 沒時間/心力管理但想有物業保值

  • 尋求保本投資

  • 有多個物業, 分散組合性質及風險





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