英國二手物業購買流程 2nd Hand Property Purchase Process
購買英國物業的流程頗繁複，與香港買樓十分不同。以下嘗試概括基本程序，但一般並非線性進行，有些步驟是同步進行的。
1. 搜尋物業 Source a Property
2. 睇樓及出價 View & Make an Offer
3. 委托律師 Engage Solicitor
4. 申請按揭 Apply for Mortgage
5. 測量師驗樓 Home Buyer Survey
6. 購買保險 Purchase Insurance
7. 交換合約/ 成交 Exchange & Complete Contract
1. 搜尋物業 Source a Property
常用的網上放盤網站有Rightmove 及 Zoopla, 另外, 也可以不同的房屋買賣代理(Estate Agent) 的官方網站查看。另外，如有相熟Estate Agent或盤源代理(Sourcing Agent) ，或會有未推出巿場的暗盤選擇。
英國買屋必須要找盤源代理嗎?
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不是的。基本上你可以在網上或銷售經紀的網站上找到心水物業後，可以直接聯銷售經紀購買。賣方經紀是不是收取買家任何費用的，因為他們是收賣費用，代表賣家利益的。但你必須親身去現場看樓盤，否則經紀一般是不會買給你的。
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如果並非身處英國或想買的地方並非在居處附近，但你又有心有力有知識做所有聯絡工作，可以試下去viewber.co,uk 找間屋附近的人幫忙，不過他們未必是專業睇樓經驗，可能亂說一通不定。牛姐妹試過找一個Viewer，說間屋沒大問題，怎知Survey 有明顯屋外的Crack，是結構性問題。
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如果身處海外，賣方經紀未必會積極回應你，尤其是旺區的樓盤，這些時候你或需要找Sourcing Agent /Buying Agent 幫你。一般他們代表你的利益去幫你，找盤源、代你參觀物業、出價以及收屋。好的真是十分幫到你，不好的都自己都好易變成水魚。
物業盡職調查 (Due Diligence)
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當找到一個地點、質素及價錢均滿意的物業後，建議先做一些基本盡職搜查Due Diligence才約實地參觀，以免參觀後或甚至是出價後才發現物業有某些風險而浪費時間及金錢。
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一般在網上已可完成基本的調查，以排除一些英國買物業常見的問題:
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業權狀況
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避開採礦區 (>如何查看礦區風險? )
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避開水災泛濫區 (>如何查看水災風險? )
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EPC Rate
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地區特色/環境
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Social Housing
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Deprived Rate (>如何查看deprived rate? )
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>>更多盡職調查技巧
2. 睇樓及出價 View & Make an Offer
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聯絡賣方物業銷售代理 (Estate Agent/Seller Agent) 約時間參觀。在英國買屋，賣家一般要求買家親身睇屋後會考慮接受出價。如未能親身參觀，可以請親友、盤源代理協助視察，或於一些公開平台請居住在附近的街坊幫助。
>> 實地參觀時要留意什麼?
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(1) 如決定購買物業後，可向賣方經紀出價 (Make Offer)
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(2) 如買家接受出價，會向你索取一些基本資料證明你身份及資金是否足夠，有些經紀也會進行反洗黑錢的檢查 (Anti-money laundry check)
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(3) 通過核實後，賣方經紀會提供一份Offer Letter或Memorandum of Sale (MOS) 給買家以確實正式接受買賣。
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注意: MOS並非買賣合約，並沒任何法律效力，雙方就算有MOS，買賣雙方仍然可隨時取消買賣而沒有法律後果或賠償。一般共識是當賣方給予買方MOS後，便需要停止接受其他人的出價或參觀，並應將廣告下架或標註明Sold STC (即Sold Subject to Contract 的意思)
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購買Home Buyer Cost Protection Insurance (選擇性)
>> 怎樣判斷出價的合理性?
3. 委托律師 Engage Solicitor
當收賣方口頭接受出價後，一般會向買家索取律師資來準備Offer Letter /MOS，並會對買家進行基本的身份及資金核實。一般索取的資料包括：
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身份證明文件副本
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過去3-6個月內發出的住址證明
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資金證明 (證明買家有足夠資金購買該物業)
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反洗黑錢的證明 (如資金來源自其他渠道, 如親人饋贈或出售物業所得等，有需要提供相關文件作證明)
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銀行預批文件 AIP/DIP (Agreement in Principle / Decision in Principle)
在購買物業的過程中，律師會協助你進行土地及業權查詢及申請各種需要的環境報告，代表你與賣方律師及銀行律師溝通並處理相關法律文件。
>> 查查你的律師是否註冊
4. 申請按揭 Apply for Mortgage
一般可以在搜尋物業前先開始向銀行或按揭經紀諮詢，以判斷自己能承造多少按揭金額，這樣有助你在巿場上找尋符合能承擔按揭的價位，另外，當你找到心水物業時，Mortgage broker/銀行能較快速地批出AIP/DIP (Agreement in Principle / Decision in Principle) 給你。
申請DIP時, 記緊要如實向Mortgage broker交待你的個人背景及財務狀況，不要因為想取得DIP而隱瞞實際情況。因為Mortgage broker 是最希望幫助你的人， 畢竟你成功借貸他們才有收入， 他們會因應自己的專業知識和對不同銀行的審批要求來為你提交需要的文件或作出解說，因為請務必將所有背景情況向Broker 說明清楚。而就是銀行已發出DIP 給你，並不代表並非銀行已批出按揭。
>> 按揭諮詢十分專業，也受FCA 監管 ( 有疑問建議可mortgage broker Q&A group查詢，是幫到我及好多谷友做到自住/出租按揭的真broker)
5. 測量師驗樓 Home Buyer Survey
當律師進行土地註冊處查冊及基本環境調查後沒大問題後，可以安排測量師進行Home Buyer Survey。 如果想爭取時間早些成交，也可以在完成查冊後開始聘用測量師檢查物業建築上的大問題，只是如同步進行，有機會當律師發現業權問題時浪費了測量師的費用。不如，如果你已購買了Home Buyer Cost Insurance的話，風險也相對有保障，就是同步進行律師查冊及測量師檢測也無不可。
>> 怎樣找測量師/公司?
>> 我應做哪一種Survey? (coming soon)
6. 購買保險 Purchase Insurance
在交換買賣合約的一刻，物業的法律責任已轉嫁至買家身上，因此應該在交換合約前購買好保險。如是自住物業買Building Insurance 便可。如是出租物業，但交吉時沒有租客，都應該先買Building Insurance，待租客遷入後可改買Landlord Insurance，保障範圍有少許分別，但一般Landlord Insurance 會較Building Insurance 平宜，但為有租客在居住中，某些風險會降低。
另外，自住物業多數會加Content Insurance保障家俱損毁的風險； 如出租物業，則可視乎為租客提供多少家俱及電器設備而購買相應的保額。
>> 哪裏買保險?