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以公司持有物業的考慮點 The Benefit of Holding Property in a Company

Updated: 4 days ago


如果你計劃做專業物業投資者,不妨考慮一下用公司身份持有物業。 如果只打算購買一至兩間的話,就未必有太大好處,不過如果你是納英國稅的高收入人士,就算只買一間都可能用公司持有會更佳


(註: 我們並非稅務或會計專家,投資前務必諮詢相關專業人士)


公司持有物業的好處

⭐ 支出扣稅較個人多:例如可以出薪金給自己或聘用親人做員工、股東買手機電腦扣稅、在家工作扣稅、員工聚會扣稅、出差支出、一般公司的開支如文具、培訓、參考書… 等。 此外,按揭利息的扣稅方法,對高收入人士來說會較個人多的。



彈性控制個人入息/股息

▪️ 如你是要納英國稅的高收入人士,哪怕個人只有一間出租物業,租金收入都會有機會令你交個人入息稅的最高稅率,可以高達45%。但如果用公司持有物業,公司有利潤的話,可以按需要派股息給自己,股息稅都有免稅額,而又會按個人入息Band而變,但稅率都係較個人入稅息低。

▪️ 公司可以按個人收入的空間來出糧給自己,或甚至出糧給沒工作的親人,用盡英國個人入息稅的免稅額。

▪️ 如果你子女已是成人但收入不高,公司可以由子女持有,再由自己饋贈資金給子女用來投資,這樣也可以用盡子女的免稅額或入息稅的空間,當然前是你相信你的子女,及日後都打算將資產送給佢子女。


遺產稅: 如果你打算將來把物業留給下一代,日後可將子女加名入公司做股東,就避免交遺產稅。建議大家向稅務專家查問。


蝕賺對沖:通常買屋第一年支出都較多,當日後有租金收入就會有利潤,而開公司的好處之一是過去年度的虧蝕是可以用來對沖之後的盈利。例如:上年蝕 -10000, 今年賺4000, 公司累積蝕 -6000 ,那麼今年度就不用交公司稅,而-6000的虧蝕餘額,可以用來對沖將來的盈利。但如果個人持有物業,就算上年蝕 -10000,今年賺4000,4000 都是要交足個人入息稅。




👯‍♀️ 牛姐妹的公司,基本上有實際是有利潤的了,不過扣除好多公司支出、又出糧給牛妹,前年帳面都沒錢賺;上年度帳面有錢賺就用了公司往年的虧蝕對沖,基本上一直都未要交公司稅 Corporate Tax。如果日後計到要交時,都可以在同一年度買新物業,到時候的支出又可以對沖當年的收入。


公司持有的缺點

🔥 會計支出: 要年結、報稅、出糧做PAYE手續等。當然你都可以全部自己搞,不過牛姐妹就請會計師搞。

🔥 按揭息率較個人高: 一般而言,銀行的個人按揭息率都會較公司的平。另外, 有些銀行甚至未必做公司客戶。

🔥 稅率不同:個人入息稅現時最低20% (小心高稅率可以去到45%),而公司稅現時劃一25% corporate tax。

🔥 繁瑣文件及行政工作: 當然就算個人持有物業,都應該好好將文件整理及存檔,但開公司的話,對文件處理的要求就更高,因為埋數時,你要將資料清清楚楚交待給會計師。


我們認為,如果只是個人持有1-2間物業收租,本身收入不高或甚至沒收入,以個人身份持有已很足夠。如果你雄心壯志想長遠投資英國物業,那就要早些決定是否用公司來持有物業。因為如果你以個人身份持有了很多物業後,某天才發現稅率高想轉為用公司持有,到時要由個人轉售物業給公司,要以巿值再付印花稅的。









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