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9% Yield Doncaster BTL屋仔全記錄 High Yield BTL in Doncaster

Updated: Nov 29, 2022




牛姐妹的BTL策略暫時都是以簡單穩健為主,一種是買如Manchester及Birmingham等較具增值潛力的大城巿,但租金Yield一般較低;另一種是樓價低而月租回報較高的地區,在Doncaster的屋仔就屬於這個方向的投資。 今次就詳列Doncaster屋仔的購買情況和資金回報給大家參考。


點解買Doncaster? 可以參考返之前談Rotherham 的文章 (shorturl.at/crIV9),原因是Doncaster 有大量的工作機會及勞動人口,包括有Amazon、Ikea、Next及LIDI的倉庫,也有One Call Insurance及BT Call Centre。根據Doncaster Council資料,共有8,800公司在Doncaster,提供了122萬職位,Employment Rate高至72.7%。根據Buy Association, 自2020年3月的一年計,租金升覆有5.8%。而Doncaster的交通網也方便,除了有Doncaster Sheffield Airport, 其高速道路連接去Sheffield,Rotherham,Barnsley等鄰近城巿都十分方便,帶動人口流動。當然也有不少一家大細喜歡的文娛設施和公園。 其實BTL最重要係有穩定的租戶DEMAND,正因為Doncaster有大量工作人口,居住人口達31萬人,而入場門檻低,所以我覺得係唔錯既投資區。尤其是100K以下的BUDGET。


Doncaster屋仔資料:



買樓過程:

  • MOS是2020年12月30日獲得,本身是Cash Buy 希望快的成交,但都搞到3月份31日,即係Stamp Duty Holiday那天先成交到。因為係On Chain的關係,其實到3月尾已開始催促Seller,但對方遲遲未揾到屋搬,我最後唯有話唔成交到就PULL OUT,對方先肯先揾地方租住先來成交。

  • 收樓狀態算十分好,就翻新了浴室及換過房間的地氊。但因為COVID關係,唔可以唔同人同時開工,所以大家要預裝修會較需時。

  • 另外,放租必須要取得Gas Cert和EICR Cert (shorturl.at/vBEY0)合格,原本我沒有預要FIX這些,但檢查後結果不合格,要花額外時間和成本去FIX。我會建議大家在投資前都先預計成本要整。至於多定少,如果你的Agent能幫你在成交前揾人先CHECK CHECK修理成本,咁會好的。尤其是買平樓,如果要花幾千至1萬去REWIRE成間屋,就唔係咁抵買。

放租:

  • MOS是2021年12月30日獲得,本身是Cash Buy 希望快的成交,但都搞到3月份31日,即係Stamp Duty Holiday那天先成交到。

  • 放租前主要稍後裝修一下及取得GAS CERT和電CERT。

  • Letting Management Fee: 8%+VAT。 原本找了一間Letting Agent 10%+VAT,之後再在同區找了一間專做當區,過百年經驗的Letting Agent,連同幾個投資者一同轉會,傾到8%+VAT,以取得更好的ROI。

  • 未租出時要預自己付Council Tax,我呢間屋一年大概1200,

  • Landlord Insurance一年190左右。

  • 月租: £650. 租客沒有工作,說剛搬回來與家人附近同住,由UNCLE做擔保。Touchwood暫時都準時交租。




租金回報:

  • 以投資來說,呢間屋回報係最高。剛試係RIGHTMOVE找DN11 ,8萬下已沒盤,95K有一個。如巿中心1 mile內,就10萬以下還有8間,整體明顯是上升了。以往是有不少8萬以下的盤找,現時就要10萬以下會好的。

  • 看Rightmove 數據。過去一年DN11升幅達9%,Terrace的平均價也達10萬磅。The majority of sales in DN11 during the last year were semi-detached properties, selling for an average price of £149,279. Detached properties sold for an average of £268,072, with terraced properties fetching £107,834. Overall, sold prices in DN11 over the last year were 9% up on the previous year 。

  • 租金方面,因我剛向銀行申請Re-mortgage, 銀行的評估是£550, 即我的租金算是較巿場價高。不Lender估價時所估的租金都偏保守,我自己的屋仔都租到比估價高的租金。

  • 感覺是,現時樓價確實都升左的,如現時到100K的3BR屋,位置正常質素基本的,租到550-600是OK的,即6.6~7.2% YIELD。

Learning :

  • International Buyer 如 BTL 100K左右既低價屋仔,揾樓時可盡量揾的望埋去都已好新淨四正,感覺沒咩野要執的。因為就算你覺得唔使執的,最後都可能要使幾千磅去執行同拎CERT。如果揾的太舊,咁裝修改本相對樓價來說就太高了。

  • 另外,如太多野要執才可以放租,除了裝修成本增加外,延遲出租的時間成本和要付Council Tax 及水電等的成本,都會減低ROI的呢。



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